Hay una situación que se repite bastante cuando alguien empieza a pensar en construir una vivienda en Galicia.
El cliente llega con una referencia que ha encontrado en internet: una casa pequeña muy bien resuelta, una vivienda modular de catálogo, una tiny house, un apartamento de treinta metros cuadrados que ha visto en otra ciudad… Sobre el papel parece perfecto. Tiene salón, cocina, dormitorio, baño y todo encaja.
Hasta que empezamos a comprobar las Normas de Habitabilidad de Viviendas de Galicia.
Y entonces toca explicar que una vivienda que puede construirse en otro lugar no necesariamente puede construirse aquí con la misma distribución y las mismas dimensiones.
No es que Galicia tenga simplemente una “superficie mínima de vivienda” especialmente grande. La peculiaridad está en otra parte: la normativa gallega regula con bastante detalle cómo se tienen que repartir esos metros cuadrados.
En Galicia no basta con que todo “quepa”
Las Normas de Habitabilidad de Viviendas de Galicia, aprobadas por el Decreto 29/2010 y modificadas de forma importante en 2023, establecen las condiciones mínimas que deben cumplir las viviendas, diferenciando además entre obra nueva y distintas actuaciones sobre edificios existentes.
Y son bastante concretas.
La norma no dice simplemente que una vivienda debe tener salón, cocina y baño. Establece superficies mínimas para las estancias, para la cocina, para el baño, para el lavadero, para el tendedero y hasta una reserva específica para almacenamiento. También regula anchuras, geometrías mínimas, iluminación, ventilación y relación con el exterior.
Por poner un ejemplo sencillo, en una vivienda de una única estancia la estancia principal debe tener al menos 25 m². A eso hay que sumar una cocina de 5 m², un baño de 5 m², 1,5 m² de lavadero, 1,5 m² de tendedero y 1 m² de almacenamiento.
- Estancia principal: 25 m²
- Cocina: 5 m²
- Baño: 5 m²
- Lavadero: 1,5 m²
- Tendedero: 1,5 m²
- Almacenamiento: 1 m²
La suma de esos programas mínimos alcanza ya 39 m². No quiere decir que la norma establezca literalmente “una vivienda debe medir 39 m²”: la realidad es algo más compleja y depende de cómo se integren y distribuyan los espacios. Pero sirve perfectamente para entender la filosofía de la norma.
Y todavía hay más. La estancia principal no solamente tiene que alcanzar una determinada superficie. Su geometría debe permitir, con carácter general, inscribir un cuadrado de 3,30 × 3,30 metros. Es decir, tampoco vale conseguir los metros a base de una habitación muy larga y estrecha.
En los edificios residenciales de nueva construcción aparece, además, otra particularidad: cada vivienda debe disponer de un trastero como anexo inseparable, con una superficie útil mínima de 4 m².
Todo esto hace que los metros necesarios empiecen a crecer bastante rápido.
Lo curioso aparece cuando miramos fuera de Galicia
Aquí es donde la comparación se vuelve interesante.
En España no existe una única normativa de habitabilidad aplicable a todas las viviendas. Cada comunidad autónoma ha desarrollado sus propias reglas y lo ha hecho con criterios bastante diferentes.
En la Comunitat Valenciana, por ejemplo, la normativa contempla viviendas de nueva construcción a partir de 30 m² útiles y una tipología de apartamento que puede partir de 24 m². En Baleares, el programa mínimo de una vivienda libre puede estar formado por una dependencia para todo uso de 28 m² y un baño.
No se trata de decir que una normativa sea mejor que otra: persiguen objetivos similares mediante criterios diferentes.
Pero sí permite entender algo que en el trabajo diario es muy importante: una tipología de vivienda perfectamente válida en otro territorio puede no ser trasladable directamente a Galicia.
Ese apartamento compacto de 25 o 30 m² que vemos publicado en una revista de arquitectura puede ser perfectamente legal donde está construido y, sin embargo, resultar imposible de reproducir aquí como vivienda con la misma distribución. Porque en Galicia hay que encontrar sitio para piezas que en otros lugares pueden integrarse, reducirse o directamente no exigirse de la misma manera.
El caso de las viviendas prefabricadas
Probablemente sea donde más veces nos encontramos con esta situación.
Internet está lleno de viviendas prefabricadas y modulares que se comercializan para toda España. Algunas están muy bien diseñadas y pueden ser productos perfectamente interesantes.
El problema aparece cuando confundimos que una vivienda se venda en España con que ese modelo concreto cumpla automáticamente la normativa para construirse como vivienda en Galicia.
No es así.
Que una casa llegue terminada de fábrica, que se monte por módulos o que incluso pueda transportarse no elimina las exigencias urbanísticas y de habitabilidad correspondientes al uso que queremos darle.
Pero antes incluso de entrar en dónde se puede colocar, muchas veces nos encontramos con un problema mucho más básico: la distribución del modelo de catálogo no cumple las NHV gallegas.
- El baño tiene 3 m² cuando aquí necesitamos 5 m².
- No existe un espacio específico para lavadero.
- El fabricante ha resuelto el secado de ropa colocando una lavadora-secadora bajo la encimera de la cocina, pero la normativa gallega contempla también un tendedero.
- El salón tiene suficientes metros cuadrados en conjunto, pero no permite inscribir la geometría mínima exigida.
- No existe la reserva de almacenamiento necesaria.
- O la casa entera es tan compacta que sencillamente no hay manera de introducir todas estas condiciones sin cambiar el modelo.
Y llega ese momento un poco incómodo en el que hay que decir:
“La casa está muy bien, pero tal como viene diseñada no cumple habitabilidad en Galicia.”
No quiere decir necesariamente que haya que descartarla. En algunos casos el fabricante permite modificar el modelo y podemos adaptarlo. En otros, las modificaciones son tantas que deja de tener demasiado sentido partir de aquella vivienda de catálogo.
Por eso, si se está pensando en una vivienda modular o prefabricada, comprobar su compatibilidad con la normativa antes de comprarla puede ahorrar bastantes problemas.
Y entonces llegamos a los apartamentos turísticos…
Hay otra comparación especialmente curiosa.
Galicia tiene también una normativa específica para apartamentos y viviendas turísticas. Y cuando comparamos sus dimensiones con las exigidas para una vivienda destinada a residencia habitual aparecen diferencias llamativas.
Un apartamento turístico tipo estudio de una llave, por ejemplo, puede tener una pieza de salón-comedor-dormitorio de 17 m². Si la cocina está integrada hay que añadir 2 m² y el baño puede tener 3 m². Es decir, desde el punto de vista del programa dimensional establecido por la normativa turística estamos hablando de un alojamiento que puede resolverse en torno a 22 m².
Recordemos el ejemplo anterior: solo la suma de las superficies funcionales mínimas de una vivienda gallega de una estancia nos llevaba a unos 39 m². La diferencia resulta, como mínimo, llamativa.
Pero tiene una explicación.
Un apartamento turístico está pensado para una estancia temporal. Una vivienda está diseñada para vivir permanentemente. Por eso la vivienda incorpora exigencias relacionadas con actividades cotidianas que la norma considera necesarias a largo plazo: almacenamiento, lavado de ropa, secado, superficies mayores de estancia, etc.
La normativa turística, en cambio, introduce otras obligaciones relacionadas con el funcionamiento del alojamiento: mobiliario, equipamiento, camas, lencería, climatización, servicios o atención al usuario.
Por tanto, tampoco debemos interpretar la comparación al revés: un espacio de 22 m² que pueda responder al programa dimensional de un apartamento turístico no se convierte por ello en una vivienda de 22 m². Son usos diferentes y normativas diferentes.
¿Y una vivienda que ya cumple habitabilidad?
Aquí se produce la situación contraria.
Una vivienda que cumple correctamente las NHV gallegas parte normalmente de unas condiciones espaciales superiores a muchos de los mínimos dimensionales que establece la normativa turística.
Eso no significa que automáticamente pueda destinarse a uso turístico. Para hacerlo habrá que comprobar la compatibilidad urbanística del uso, el régimen turístico concreto, las autorizaciones o declaraciones correspondientes y todos los requisitos de equipamiento y funcionamiento.
Pero desde el punto de vista puramente espacial, resulta curioso comprobar que el estándar que Galicia exige para vivir permanentemente puede ser sensiblemente más exigente que el establecido para determinadas modalidades de alojamiento temporal.
¿Es esto bueno o malo?
Probablemente esa no sea la pregunta más interesante.
La normativa gallega responde a una determinada idea de lo que debe ser una vivienda: un espacio pensado para utilizarse todos los días y durante muchos años, en el que cocinar, descansar, almacenar cosas, lavar y secar ropa y desarrollar una vida cotidiana con unas condiciones mínimas de espacio, iluminación y ventilación.
Y hay otro aspecto que a veces pasa más desapercibido: la accesibilidad.
Las normas intentan que las viviendas que construimos hoy puedan responder mejor a las necesidades que podamos tener mañana. No significa que todas las viviendas tengan que ser viviendas adaptadas desde el primer día, pero sí que determinadas decisiones de proyecto faciliten su futura adaptación.
Un ejemplo muy claro está en el baño. La propia norma exige que la disposición de los aparatos sanitarios permita convertirlo posteriormente en un baño accesible para una persona con movilidad reducida. No se trata únicamente, por tanto, de disponer de un baño relativamente grande: se intenta que ese espacio pueda seguir siendo útil si las circunstancias de sus habitantes cambian con los años.
Es una cuestión especialmente relevante cuando pensamos que una vivienda no se proyecta únicamente para quien la ocupa en el momento de construirla. Sus usuarios envejecen, pueden aparecer dificultades de movilidad o la casa puede pasar a otras personas con necesidades diferentes.
De hecho, la propia normativa gallega explica que el diseño de las viviendas se plantea atendiendo, entre otros, a principios de accesibilidad e igualdad, además de seguridad, sostenibilidad y calidad.
Reservar hoy el espacio necesario puede evitar mañana reformas mucho más complejas.
Visto de esta manera, algunas dimensiones que inicialmente pueden parecer excesivas tienen también otra lectura: reservar hoy el espacio necesario puede evitar mañana reformas mucho más complejas para hacer habitable y accesible una vivienda que se diseñó demasiado al límite.
Ese planteamiento tiene consecuencias positivas para la calidad y la capacidad de adaptación de las viviendas. Pero también limita determinadas soluciones extremadamente compactas que sí podemos encontrar en otros lugares y obliga a tenerlo muy presente cuando trabajamos con parcelas pequeñas, cambios de uso, divisiones de viviendas o sistemas prefabricados.
Por eso, cuando alguien nos enseña una espectacular tiny house de Pinterest o una vivienda modular de 28 m² y nos pregunta:
“¿Podemos poner una de estas en mi parcela?”
la respuesta nunca debería empezar mirando el catálogo.
- Primero hay que mirar la parcela.
- Después, el planeamiento.
- Y después, las normas de habitabilidad.
Porque entre que una casa quepa físicamente en un terreno y que pueda convertirse legalmente en una vivienda en Galicia hay unos cuantos metros cuadrados —y unas cuantas normas— de diferencia.
Referencia normativa: Normas de Habitabilidad de Viviendas de Galicia (NHV), Decreto 29/2010, con la modificación de 2023. Las cifras de otras comunidades y de la normativa turística se citan como referencia orientativa; cada proyecto debe comprobarse con la norma vigente y el planeamiento aplicable.